Responsabilité de la banque. Devoir de conseil. Participation au montage de l’opération immobilière.

Cass. 3^ème civ. 8 février 2018, pourvoi n°17-11.042

Il arrive, dans certaines hypothèses, que la commercialisation d’un ensemble immobilier par le biais de ventes en l’état futur d’achèvement et de prêts consentis par le même établissement bancaire aux différents acquéreurs, conduise les emprunteurs à se placer non pas sur le terrain du devoir de mise en garde en l’absence de démonstration d’un risque d’endettement excessif, mais sur celui, plus général, du devoir de conseil.

En l’espèce, il était ainsi soutenu que « selon le contrat de réservation qu’il avait conclu le 13 mars 2006 avec la SNC Chamrousse Investissement, il s’était engagé à donner à bail l’appartement acquis au groupe Transmontagne Résidences, décrit comme « l’exploitant de la résidence de tourisme » et qu’il avait donné procuration à ce dernier pour procéder à la réception et à la remise des clés, qu’il soulignait également que la SNC Chamrousse Investissement, promoteur-vendeur, et la société Génération Investissement, commercialisateur du programme, faisaient depuis 2004 partie du même groupe ». Il en était déduit « qu’en s’abstenant de rechercher s’il ne résultait pas de ces éléments que la SNC Chamrousse Investissement avait participé à l’opération de défiscalisation réalisée par M. X…, ce dont il résultait qu’elle était tenue d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de ce dernier sur les caractéristiques essentielles du projet et en particulier sur les risques impliqués par celui-ci, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ».

Cette argumentation a été fermement écartée par la Troisième chambre civile qui est venue rappeler que « le banquier dispensateur de crédit n’avait pas de devoir de conseil envers son client sur l’investissement projeté ».

Mais, dans un arrêt rendu la veille, la Chambre commerciale a admis en revanche que la banque qui prend l’initiative d’un montage de crédit est tenue d’un devoir de conseil à l’égard de l’emprunteur (Cass. com. 7 février 2018, pourvoi n° 16-12.808 ; Dominique Legeais, Admission exceptionnelle d’un devoir de conseil, RTD Com. 2018, p. 175 ; cf. pour une approche synthétique de la question : François Boucard, La disgrâce du devoir de conseil du banquier, AJ Contrat 2018, p. 65).