La preuve du caractère exagéré de la valeur d’un immeuble dans une succession peut être rapportée par comparaison avec d’autres ventes de biens

La valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors de la survenance du fait générateur de l’impôt. Il appartient ainsi au contribuable de rapporter la preuve de ce que la valeur du bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession est exagérée. Pour la Cour de cassation, cette preuve est apportée en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période.

En l’espèce, l’arrêt attaqué avait constaté que le requérant ne justifiait son évaluation qu’en se fondant sur une actualisation de celle retenue par l’administration, lorsque celle-ci avait procédé à un redressement au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2005 et 2006, tandis que la situation juridique de l’immeuble avait été modifiée, ou en se référant à des méthodes contestables reposant sur la surface du bien et l’application d’abattements. Le contribuable n’avait fait état d’aucune vente définitive réalisée durant la période de référence sur des biens comparables, alors que de telles ventes étaient intervenues dans l’immeuble litigieux. Dans ces conditions, la Cour de cassation a estimé que de ces constatations et appréciations procédant de son pouvoir souverain, la cour d’appel, qui devait seulement apprécier le caractère probant des éléments produits par le requérant à l’appui de sa demande, a pu déduire que celui-ci ne rapportait pas la preuve du caractère exagéré de la valeur de l’immeuble litigieux indiquée dans la déclaration de succession : Cour de cassation, Chambre commerciale, 11 janvier 2017, 15-16.734, M. A. S.